律师提示

　　商品房建设周期内由于原材料价格和土地价格异常大幅度涨跌、国家法律政策变动、政府行政干预等多种原因，可能使商品房价格发生异常波动，使合同不能履行或履行困难，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，并且继续履行原合同条款必将使合同的一方遭受重大损失而显失公平时，继续履行可能受损一方可依情势提出变更或解除合同的请求。

　　案件简介

　　1992年6月15日，某对外经济贸易公司(以下简称外贸公司)与长春市某房地产开发公司(以下简称房地产公司)签订房屋购销合同一份，该合同约定：房地产公司将其所建的长春大街与近埠街路口西侧的15号楼售给外贸公司，售价为399万元。1992年11月该工程完工，同年12月6日经长春市质检站验收合格。在施工期间，由于市场建材价格大幅度上涨，于是，房地产公司报经长春市房屋开发管理办公室审核，将原订房价每平方米1900元，调整至每平方米2480元。据此，房地产公司通知外贸公司于1992年12月15日前结清余款，并追加房屋调价款99万元。外贸公司不同意上调房价。

　　外贸公司向长春市中级人民法院起诉。要求依原合同价格继续履行房屋购销合同。

　　房地产公司同意履行合同，但提出追加房屋调价款99万元。

　　判决结果

　　吉林省高级人民法院经终审审理认为：建材大幅度涨价，从而使房屋成本提高，这对双方当事人来说，是一种无法防止的外因。由于无法防止的外因致使经济合同无法履行的，可以变更或解除合同。房地产公司是在作为合同基础的客观情况发生了非当初所能预见的根本性变化，如按原合同履行显失公平的情况下，而提出对原协议价格的变更请求的，应当允许。判决外贸公司给付房地产公司房屋调价款671453.11元。

　　案件评析

　　本案的焦点是原材料价格大幅度上涨，是否属于情势变更，是否因此可以变更合同。

　　情势变更是当事人无法预见的重大情势引发的，所以导致的风险是异常的。而商业风险是房地产开发商可以而且应当预见的，并尽量加以避免的。

　　这是一起比较典型的因原材料价格上涨等情势变更的原因而引起纠纷的案件。情势变更原则，是指民事法律行为(主要指合同行为)成立后，当事人虽无过错，但由于不能预见、不能避免、不能克服的外因，致使情势剧变，而维持民事法律行为原有效力则显失公平，又无法律特别规定解决办法的，当事人有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销的法律原则。情势变更原则的实质，在于消除合同之债等所出现的显失公平的后果，而这种显失公平，不是合同之债成立时就有的，而是合同之债成立以后，由于发生了不可预知的情势变更的结果。

　　商品房预售合同成立后，发生情势变更时，不利方当事人有权要求对方就合同调整进行重新协商，即再交涉。这是情势变更制度适用的必然效果之一。如果再交涉达成合意，被调整的合同将重新拘束当事人。如果再交涉未达成合意，则有法院等进行强制调整，或解除合同，或变更合同。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》第六十三条

　　执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行;价格下降时，按照原价格执行。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

　　第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。