律师提示

　　实践中，商品房买受人解除与房地产公司之间的商品房买卖合同或请求确认商品房买卖合同无效或解除时，如涉及到该房屋抵押贷款的，买受人与房地产公司的诉讼中，人民法院应当告知按揭银行参加诉讼，商品房买卖合同的解除会导致买受人有权解除签订的借款合同。而借款合同不能履行时，也会影响商品房买卖合同的履行。

　　案件介绍

　　2001年5月，古某与某房地产公司签订预售合同，古某购买其正在建设中的商品房一栋，总房价款120万元。双方就房价款支付方式达成补充协议如下：(一)古某于2002年3月31日前向房地产公司支付20%房款24万元;(二)古某于2003年8月向中国农业银行西北支行以办理银行按揭方式支付70%房款84万元;(三)房地产公司交房时，古某一次性支付余下10%房款12万元。合同签订后，古某按约定向房地产公司预付了24万元。2003年2月，古某向房地产公司出具了委托授权书，委托房地产公司代理其同西北支行办理按揭贷款的有关事宜。2003年8月，房地产公司以古某名义同西北支行签订了抵押贷款合同，该贷款合同在送交西北支行有关领导审批时，因故未能通过。2003年10月8日，房地产公司通知古某所购房屋已竣工，要求交付使用。古某提出，因抵押贷款未能办成，而目前无法通过其他方式支付余下房款，要求解除商品房买卖合同。房地产公司指出，抵押贷款无法办成并不是房地产公司的过错造成的，古某提出解除合同无法律依据，坚持双方继续履行合同。因不能达成和解，诉至人民法院。

　　判决结果

　　法院经审理后认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因为可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案因不可归责于双方的原因导致无法取得按揭贷款的，承购人古某有权解除合同。

　　案件评析

　　商品房担保贷款合同的效力不受商品房买卖合同的影响。在实践中,商品房买卖合同的存续期间往往只有一两年，而商品房担保贷款合同则长达二十甚至三十年。在商品房买卖合同履行完毕或解除后，商品房担保贷款合同仍然可以独立地存在。虽然商品房担保贷款合同的成立以商品房买卖合同的存在为前提，但两个合同并非主从关系,而是两个独立的合同。不过，这两个合同之间存在着密切的联系，在买受人以贷款作为支付房款的主要方式的商品房买卖交易结构中，如商品房买卖合同无效或解除，导致合同不能履行，合同目的不能实现，购房人有权解除相应的抵押贷款合同。

　　本案中，因商品房担保贷款合同履行不能，造成商品房买卖合同履行困难。故购房人古某的解除商品房买卖合同的请求得到了法院的支持。

　　法条链接

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因为可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。