律师提示

　　开发商逾期办理房产证，如是因开发商的自身原因造成的，购房者在合同约定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担逾期办证的违约责任。如合同中未约定违约责任的，购房人可依据法律要求开发商承担责任。

　　案件简介

　　2000年12月11日，杨某与某房产公司签订商品房预售合同，并付清房款。后因该套商品房存在测量面积误差，双方于两年后达成补充协议，对商品房的面积进行了重新约定，约定杨某支付欠款后，房产公司按当地房屋测量所测量的面积为杨某办理产权证。但是，房产公司收取房款后，一直未办“两证”，杨某遂起诉。重庆市北碚区法院判决房产公司办理“两证”，同时要求杨某支付购房尾款。随后，杨某又向法院起诉，要求房产公司赔偿2005年11月21日前的逾期办证违约金，并胜诉。次年10月23日，房产公司履行了违约金的给付义务，杨某随后也取得盼望已久的房屋产权证书。2007年2月5日，杨某认为房产公司仍然存在逾期办证的情况，第三次向法院起诉。

　　判决结果

　　重庆市北碚区法院审理后认为：根据我国房地产相关法律规定，“由于出卖人的原因……自合同订立之日起90日内买受人未能取得房屋权属证书的……出卖人应当承担违约责任。”杨某直到2006年10月23日才得到办证的书面通知，房产公司逾期办证已构成违约。虽然杨某通过诉讼已经取得2005年11月21日以前的逾期办证违约金，但对2005年11月21日以后的逾期办证违约金并未进行过审理。故北碚区法院作出判决，由房产公司以每日房屋总价的万分之二点一支付逾期办证违约金。

　　案件评析

　　(一)对房产公司逾期办理房产证的违约责任，《商品房买卖合同》有约定的，按照合同约定履行

　　违约金是指合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方支付的一定数额的金钱。违约金作为违约责任的方式，直接来源于双方当事人在合同中的约定，如当事人在合同中没有约定或约定不明确，则不能适用违约金，只能主张赔偿实际损失。

　　(二)办理产权证所需的文件材料

　　按照规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百一十四条第三款 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。