律师提示

　　在房屋租赁过程中，承租人从出租人手中租得房屋后往往会将一套房屋的不同房间，或者一个房间打上隔断进行转租、分别出租。而如果在租赁合同中约定了不得转租或者没有约定，出租人有权以承租人转租、分租房屋为由解除合同。

　　案情介绍

　　2012年2月12日黄某某与吴某某签订房屋租赁合同，合同约定，黄某某将其名下某房屋出租给吴某某，租期为2012年4月1日至2015年3月30日止，房屋租金为5500元/月。合同第7条乙方的义务第3款约定：未经出租人同意，承租人不能改变所租赁房屋结构、装修、并应当爱护使用租赁的房屋，承租人不得将承租的房屋转租分租，如因承租人过失或过错使房屋及设施受到损坏，承租人应负责赔偿或修复。合同签订后，双方各自履行了义务。期间黄某某得悉吴某某将房屋分租给多人，为此黄某某与吴某某交涉，但未果。

　　原告黄某某诉称，原被告间签订有房屋租赁合同，租期3年。被告租赁房屋后擅自将房屋分割并转租。违背了合同的约定。现原告要求与被告解除租赁合同，将房屋恢复原状并迁出。

　　被告吴某某辩称，房屋虽由被告一人租赁，但使用者都是被告的家人和亲属，系争房屋内居住三户人家属合理。原告没有理由要求被告解除租赁合同。被告不能同意原告的诉讼请求。

　　判决结果

　　上海市普陀区人民法院经审理认为：合同的解除分为法定解除和约定解除。所谓法定解除即为法律赋予当事人的解除合同的权利，出现既定事由，当事人即有权解除合同，故判决如下：

　　一、原告黄某某与被告吴某某签订的上海市某房屋的《上海市房屋租赁合同》于2013年6月3日解除;

　　二、被告吴某某于本判决生效之日起10日内将涉诉房屋恢复原状，并搬离该房屋。

　　案件评析

　　本案的关键点是原告黄某某以被告吴某某分租为由主张解除合同是否合法。

　　笔者认为，本案中原被告间的租赁合同系双方在公平自愿的基础上签订，无违法律法规之处，应为有效。为此签约方均应恪守履行。依据相关规定，“民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。出租给家庭居住的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租”。本案庭审过程中，原告黄某某出示的物业公司证明表明，系争房屋已被分隔成多间。而被告吴某某亦自认系争房屋内居住三个家庭，入住人数为5至9人不等。

　　本案中，被告的行为已违反了相关规定，也违反了双方的合同约定，据此原告要求与被告解除双方签订的租赁合同应给予支持。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。