律师提示

　　合同的形式是多样的，有书面、口头、或者其他形式。而在实践中，租赁合同没有书面形式，口头的房屋租赁合同只要不存在《合同法》五十二条中所述合同无效的情形，同样有效。

　　案情介绍

　　张某与某公司2009年10月达成口头协议，约定由张某到某公司经营的超市经营主食厨房，由张某自行购买经营所需设备及原材料，经营收入由某公司统一收取，每两周结算一次，结算方式为某公司在扣除营业收入的17%之后将余款支付给张某。在经营过程中，某公司未能按照口头约定与张某进行结算，仅仅支付部分货款，造成张某无力继续经营。2010年初，张某提出退出经营，某公司保证及时与张某进行结算。但至2010年的1月21日某公司仍为与张某进行结算。原张某无法经营，随即撤出了超市。但某公司不让张某取走其在经营过程中投入的相关设备。至此张某向法院提起了诉讼要求解除与某公司之间的口头协议，另外要求某公司支付相关结算款项并要求某公司支付设备使用费。

　　判决结果

　　法院经审理后认为张某与某公司之前存在的口头合同系双方真实的意思表示且内容不违反国家法律强制性规定。先双方之间的合同已不具备继续履行的条件，故判令原被告之间的不定期租赁合同解除;被告支付原告相关结算款项。

　　案件评析

　　一、本案没有书面租赁合同，双方是否存在租赁合同关系

　　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，只要法律没有规定一定要订立书面合同，口头合同只要是双方真实的意思表示，也同样是有效的。本案中，原告被告之间形成的口头协议，应为合法有效的协议。被告收取营业收入额的17%，实质上系原告自负盈亏，被告公司不负担经营风险，双方之间并非合作关系，而是一种以一定比例的营业收入额折抵租金的租赁合同关系。

　　二、合同中没有约定具体的租赁期限，租赁合同是否可以随时解除?

　　本案中，因双方当事人对租赁期限没有约定，依照其他法律也不能确定租赁期限，双方的租赁合同应当视为不定期租赁合同。双方当事人均可以随时解除合同。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

　　第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　第二百三十六条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。