律师提示

　　在实际生活中，承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面(柜台)经营一段时间以后，因在租赁期间投入人力财力，带动了租赁物周围的经济环境，使租赁物的价值大幅增长，但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面(柜台)转租给他人而不再租给原承租人，而且出租人的这种权利不受到任何的限制。在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋或门面(柜台)的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有选择承租人的权利，而原承租人显然是处于弱势。因此，法律规定了优先承租权，即是对原承租人的一种救济方法。

　　案件简介

　　2005年2月，彭某某、何某某签订了房屋租赁合同，约定彭某某将其所有的位于赤新路某房屋租赁给被告使用。2011年12月22日，双方续签了《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期自2012年1月1日至同年10月31日;房屋租金4000元/月;承租期满前，双方共同办理延续合同的有关手续，在同等条件下，何某某优先续租，但需办理一切手续。若双方无法达成一致，则视为何某某放弃签约，其必须无条件腾空门面，结清水电等一切费用并将门面交付给彭某某，逾期未交门面给原告，应按月租金的两倍处罚金并由何某某承担一切后果。租赁合同到期前，从2012年9月开始，双方一直就续租一事进行协商，但始终无果。后彭某某与他人按每月6000元签订租赁合同。现门面已于2012年10月31日到期，彭某某以何某某至今未腾空门面交付回为由将其诉至法院。请求判令：1、被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋;2、被告应该赔偿原告的各项损失及非法占用原告房屋期间的占用费按每月6000元计算，至起诉日暂欠1 000元;3、被告按合同约定支付逾期未交门面给甲方的违约金8000元;4、被告支付门面到期前欠交的和非法占用原告房屋期间水、电费及管理费等一切费用;5、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告辩称，被告并非恶意非法占有原告的房屋。被告之所以仍占据涉诉房屋是因为原告在原、被告协商期间将店内的设施砸坏，造成被告无法正常经营。被告尚有房屋押金在原告处，即原、被告的租赁合同还没有终止。故不同意原告的诉讼请求。

　　法院判决

　　法院经审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。原、被告签订的合同于2012年10月31日到期，被告作为承租人享有优先租赁权，但其明确表示拒绝行使该权利，故应认定原、被告之间的租赁合同关系已经终止。判决如下：一、被告何某某于本判决生效后10日内将涉诉房屋腾空并交付给原告彭某某;二、被告何某某于本判决生效后10日内支付原告彭某某违约金2000元;三、被告何某某于本判决生效后十日内支付原告彭某某租金损失(按6000元/月计算，从2012年11月1日起计算至房屋腾空之日止);四、驳回原告彭某某的其他诉讼请求。

　　案件评析

　　1、优先承租权的概念及其法律性质。

　　优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权的性质：(1)、是一种形成权。承租人以同样条件声明承租者，出租人有出租之义务，即优先承租人得依一方之意思，形成以义务出租人同样条件为内容之契约，无须义务人(出租人)之承诺。(2)、是一种附限制条件的物权。房屋的所有人虽出租其房屋，但其仍是房屋的所有权人，其行使所有权不会受承租人的限制。故优先承租权只能是一个附限制条件的物权，目的是为保护弱势的承租方的利益。

　　2、优先承租权中同等条件如何确定?

　　优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同;其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同;再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。

　　关于同等条件标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。在实践中，出租人可以在其与第三人订立的租赁合同中约定该合同的生效以承租人不行使优先承租权为条件，或者约定在承租人行使优先承租权的情况下，出租人保留解除该合同的权利。出租人与第三人的合同系因承租人行使优先承租权而不生效或者被解除的，则据此确定的同等条件仍应继续有效。承租人一经行使优先承租权，即在承租人与出租人之间成立以出租人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。

　　3、前承租人和后承租人的顺序如何确定?

　　同一不动产可能经不同的人租赁过，在合同期满后，他们都是原承租人，对他们的顺序问题，可以参考《法国物权法》所确立的解决优先权冲突的三条规则：(1)、具有直接作用的当事人优先于其他当事人;(2)、保全标的物价值者优先;(3)、都保存标的物价值时，最近的保存人优先。由此确定后承租人优先于前承租人。

　　4、优先承租权有哪些消灭情形?

　　(1)、优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，当出租人在一定期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人在这段期间不主张自己的优先承租权，其此项权利即告消灭。

　　(2)、法律保护承租人的权益，同时也须保护出租人的权利。也许承租人的加入使租赁物增值，但也有可能有其他的结果，若承租人在租赁期间对租赁物有损坏等行为，使租赁物的价值降低或灭失，给出租人的利益造成一定程度的损失，则原承租人即丧失其对原租赁物的优先承租权。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。