律师提示

  房屋租赁合同无效或者解除，但是鉴于承租人实际使用了租赁物，理应支付其占用租赁物期间的使用费。计算标准应参照双方约定的租金标准或同地段同类房屋的租金来确定。

案情介绍

  杨某某为上海市某房屋登记的权利人。2012年3月25日，杨某某与张某签订房屋租赁合同一份，将该房屋出租给张某作为住宅使用，租赁期限自2012年4月26日起至2017年4月26日止。2012年8月1日，张某（甲方）与陈某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将该房屋主卧出租给乙方陈某某居住使用。该房屋的建筑面积总计25平方米。自2012年8月5日起至2013年8月4日止。月租金为7,300元。合同签订后，张某向陈某某交付了房屋，陈某某亦按约向张某支付了租房押金共计14,600元。2013年2月1日，张某向陈某某发送了一条短信，告知由于陈某某2月未交房租，张某收回房屋。2013年2月1日，张某某强行撬门进入陈某某的卧室，将原告的大部分生活用品擅自扔在公共楼道上，致使陈某某的财产遭受了损失。

  2013年5月27日，原告陈某某向法院提起诉讼，要求：1、判令被告返还房屋押金14,600元；2、判令被告赔偿HTC手机（价4,800元），压力锅（价360元），豆浆机（价400元），挂烫机（价320元），总计金额5,880元。

  被告张某辩称，依据双方签订的租赁合同原告于2012年12月25日应付租金日没有支付房租，并在2013年1月25日仍没有支付租金，在此期间，被告与原告多次进行交涉，但原告始终没有明确回应。原告逾期支付租金已经构成违约，应当承担违约责任，即支付月租金的两倍14,600元作为违约金，现被告要求将原告所支付的押金作为违约金予以抵扣，不同意退还。

判决结果

  上海市浦东新区人民法院经审理认为：被告系涉诉房屋的承租人而并未所有权人，在未征得房屋有有权人杨某某同意的情况下擅自将涉诉房屋转租给原告，事后该行为也未获得杨某某的追认，双方之间的租赁合同无效，故判决如下：

  一、原、被告之间的房屋租赁合同无效；

  二、被告张某应于本判决生效之日起10日内返还原告陈某某房屋押金人民币14600元；

  三、原告陈某某应于本判决生效之日起10日内向被告张某支付自2013年1月5日起至2013年2月1日止的房屋使用费人民币6358元。

律师评析

一、双方签订的租赁合同是否有效

  本案中，被告张某未经原出租人同意擅自将涉诉房屋的部分转租给原告陈某某，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。，言外之意表明出租人不同意转租的，只要在合法期限内向法院提起诉讼主张权利，就能够得到法院的支持。即本案中原、被告之间的租赁合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。

  本案被告已于2013年2月1日自行将原告在涉诉房屋内的物品搬离并收回涉诉房屋，故原告要求被告退还房屋押金14,600元的诉讼请求，于法有据，法院应依法予以支持。

二、租赁合同无效后，原告是否应当向被告支付占有使用费

  本案中，由于租赁合同无效，故被告要求原告按照合同约定的租金标准双倍支付自2013年1月5日至2013年2月1日的租金12716元没有法律依据，法院亦未给予支持。但是鉴于原告实际使用了租赁物，则理应支付2013年1月5日至2013年2月1日相应的使用费。至于具体计算标准，应参照双方约定的租金标准确定。

法条链接

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第十六条第一款  出租人知道或者应当知道承租人转租，但是六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》

  第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

  第二百二十四条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。