律师提示

  经济适用住房的土地由政府依法依规以行政划拨方式供应；经济适用住房建设和销售中的有关税费可以依法减免。经济适用住房为面向中低收入家庭出售，具有保障性质的政策性住房，其买卖、转让有着严格的程序，违反程序，有可能被政府回购。

案情介绍

  王某与李某同为洛阳某厂职工，系师徒关系。2005年初，厂里按照职工的工龄等资历排队，为职工购买经济适用房。王某因资历浅，遂与师傅李某商量，由李某出面替王某申请经济适用房，两人为此签订房屋转让协议：李某将申请到的经济适用房转让给王某，王某一次性补偿李某6000元，房屋使用权和所有权归王某所有；李某无条件协助王某办理房屋转让等事宜。事后，李某通过厂里购得一套经济适用房，交给王某占有和使用。两年后，李某去世。2008年5月，李某的妻子陈某将王某告上法庭，要求王某归还上述房产。案件审理中，王某出示了上述协议，提出反诉，要求陈某协助办理房产过户手续。 

判决结果

  法院审理后认为，李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下与王某签订房屋转让协议，其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了法律的强制性规定，而且李某从事上述行为时也没有征得作为共有人的妻子陈某的同意，因此涉案房屋交易行为属于无效民事行为，法院不予支持。

案件分析

一、本案中，转让经济适用房合同的效力？

  对经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。本案中，涉案工厂规定以工龄等资历作为购买经济适用房的条件，王某因工龄尚浅而不具备购买条件。同时，鉴于工龄等资历具有人格权的属性，不能进行转让，故王某和李某二人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的，违反了相关法律的强制性规定，属于无效的民事法律行为。

二、经济适用住房怎样上市出售？

  已取得合法产权证书的经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的经济适用住房将限制其上市出售：1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6、上市出售后形成新的住房困难的；7、擅自改变房屋使用性质的；8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

法条链接

《经济适用住房管理办法》

  第三十条  经济适用住房购房人拥有有限产权。

  购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

  上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

  第三十二条  已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

  第三十三条  个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

《中华人民共和国物权法》

  第一百四十九条  住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。