律师提示

  开发商因大产权抵押，在实现清偿债务前，不能为购房人办理小产权应当视为开发商违约，应当依约定或依法律承担相应的违约责任。

案情介绍

  2011年9月6日，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买被告出售的北京市朝阳区朝阳公园9号院某房屋（以下简称涉诉房屋）。房屋总价款为15275200元，原告一次性付款；涉诉房屋的抵押情况为“未设定抵押”；被告应当在2011年9月8日前向原告交付涉诉房屋；原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，如原告不退房的，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2011年9月8日向原告开具全额房款发票。房屋自交付后，由于存在抵押及法院查封情况，开发商一直未能办理产权登记手续。

  原告无奈，诉至北京市朝阳区人民法院，要求被告：1.协助办理涉诉房屋的权属登记手续；2、按照合同约定的每日1527.52元标准，支付自2012年9月7日至判决履行之日止的违约金。

  被告北京明达房地产开发有限公司答辩称：因原告没有缴纳公共维修基金和契税，故我公司至今未办理房屋权属转移登记手续。现我公司同意原告的第一项诉讼请求，但不同意支付违约金。因为涉诉房屋所在抵押物清单上另一套房屋被法院依法查封，导致整个清单上的所有房屋都无法办理权属转移登记手续，因此不是我公司违约，不应当支付违约金。

  经法庭审理，北京市朝阳区朝阳公园路9号院房屋于2009年8月28日登记在被告名下。2009年6月至8月，交通银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称亚运村支行）向被告合计发放贷款4409888453元，被告以其拥有的北京市朝阳区朝阳公园路9号院内多套房产作抵押，其中包括涉诉房屋。对已经出售的房屋（包括涉诉房屋），亚运村支行均向北京市朝阳区房屋管理局出具同意销售的书面文件。本案中亚运村分行向法院出具书面函件，同意配合原、被告办理涉诉房屋的权属转移登记手续。

判决结果

  2013年11月25日，北京市朝阳区人民法院判决：一、被告北京明达房地产开发有限公司于本判决生效后7日内协助原告张某办理北京市朝阳区朝阳公园9号院某房屋转移权属登记手续；二、被告北京明达房地产开发有限公司于本判决生效后7日内，按每日1527.52元的标准，向原告张某支付自2012年9月7日至判决履行之日止的违约金。

案件评析

  本案中争议的焦点是，被告明达房地产公司因房屋大产权被抵押导致无法办理房屋产权证是否构成违约？

  原告与被告双方所签的《北京市商品房现房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当据此行使权利，履行义务。现被告同意协助原告办理涉诉房屋权属转移登记，亚运村支行作为抵押权人亦同意原告此项请求，应以支持。现履行障碍在于诉争房屋系抵押清单房屋一处已被另案依法查封，系因北京市朝阳区房屋管理局就多套房屋合计出具了他项权利证书所致，不能构成合同履行的障碍。关于违约金，因《北京市商品房现房买卖合同》中约定的抵押情况为“未设抵押”，且系因被告向亚运村支行贷款未能偿还导致原告未在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，故被告明达公司构成违约，故原告的诉讼请求应得到法院的支持。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

  第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国担保法》

  第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

  转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

  抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

  第八条　房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

  出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。