律师提示

  被查封的房屋不可以买卖和过户。购房人在签订房屋买卖合同后过户前房屋被查封的，受让人可待解封后完成过户。受让人支付大部份房款的，可以向查封的法院提起异，要求撤销查封。

案情介绍

  原告：河南证券有限责任公司。

  被告：上海科交房地产开发经营公司 。

  1995年6月30日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市大连西路4套住宅，原告将其在上海市辉河路三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后原告须向被告支付购房款人民币9，137，440元。被告须于1995年12月31日前将上述房屋交付原告使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。1995年9月17日，原、被告签订一份《补充协议》，协议约定原告向被告购买本市大连西路房屋一间，房价为30万元。原告另向被告购买上址第22层两套房屋，房价为3，139，100元。合同约定上述房款于1995年12月30日前付清。1996年3月起原告实际使用了系争房屋。1996年7月22日，原、被告签订《结算协议》，约定：在原告付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。签订《结算协议》后，原告向被告支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助上海市第二中级人民法院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付被告的债权人中国光大国际信托投资公司。2000年6月9日，被告取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为原告办理系争房屋的产权过户手续。 

  另因被告的债权人中国光大国际信托投资公司申请财产保全，1999年1月5日，上海市第二中级人民法院查封了诉争房屋第22层2201－2206室， 2002年5月21日，原告的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，被北京市第二中级人民法院查封了诉争房屋底层中间大厅。

  原告起诉称，《商品房预售合同》签订后，原告付清了房款，履行了合同约定的付款义务。然被告却未为原告办理产权过户手续，致原告合法权益得不到保障。故起诉至上海市第二中级人民法院，要求判令被告为原告办理产权过户手续。 

  被告答辩称，因资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为原告办理产权过户手续。

判决结果

  上海市第二中级人民法院审理认为原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，从目前情况分析，如果法院支持原告的诉请，原告会误认为法院是将系争房屋判归其所有，否则法院也无必要判令被告为其办理产权过户手续，势必出现“一物两权”的局面，徒增向当事人、案外人解释的难度，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。故原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：对原告河南证券有限责任公司的诉讼请求不予支持。

案件评析

  本案的争议焦点为房屋买卖合同签订后，买卖双方在过户前房屋被查封，是否可以过户，合同是否有效。

  （一）房屋被查封后，房屋买卖合同的有效性

  如果买卖双方签订《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定就是合法有效的合同。虽然签订房屋买卖合同后人民法院对房屋进行了查封，但只要买卖的房屋当时并没有被查封，那么合同就是有效的。本章案例中，原告河南证券有限责任公司与被告上海科交房地产开发经营公司签订《商品房预售合同》是在1995年，而查封诉争房屋发生在1999年。双方签订合同时并不存在诉争房屋被查封的事实，故法院认定合同有效。

  （二）签订买卖合同后房屋被查封如何处理

  根据《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》，被法院查封的房屋不能转让。那么签订合同后房屋被法院查封后怎么办？笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：

  1、如符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况，如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错，但未办理过户登记手续的，可向执行法院提出执行异议。要求查封法院解封。

  2、如卖房人隐瞒事实，导致商品房买卖合同无效，则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。

  3、如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与法院协商，让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后，法院解除查封。房屋解封后，双方可继续交易。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

  第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

  （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

  （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

  （五）法律规定的其他情形。”

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

  第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合同期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”