律师提示

  商品房买卖过程中，房屋权属是否清晰、房屋是否设立抵押等有关权属的问题对于买受人而言至关重要。与之相关，行政机关在作出具体行政行为时是否尽职履行职责、是否尽到审慎的注意义务，将直接关系到买受人的合法权益是否得以最大限度的维护。买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人过户前抵押无效。

案件简介

  2009年6月4日，原告古某与李某签订北京市存量房屋买卖合同，购买李某位于北京市朝阳区望京地区房屋一套。2009年7月28日，双方签订了存量房屋网上签约买卖合同。合约签订后，古某先后支付房价款205.4万元，但李某始终未将房屋办理过户手续。2010年3月，古某将李某诉至北京市朝阳区人民法院，要求李某为该房屋办理过户手续，2010年5月北京市朝阳区人民法院作出判令李某将该房屋过户至古某名下的民事判决，李某不服判决，于2010年6月提起上诉。

  上诉期间，2010年8月，李某以该房屋为韩某的借款提供抵押担保而向被告申请办理该房屋的抵押登记，被告于同日受理了李某的申请并分别对李某、韩某制作房屋登记询问笔录。次日，被告向韩某颁发了该房屋的《房屋他项权证》。

  原告古某不服被告北京市住建委对该房屋权属行政登记行为，诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院判令撤销被告向韩某颁发的该房屋的《房屋他项权证》。

  被告北京市住房和建设委员会辩称：2010年8月李某以自有的房屋为其向韩某的借款提供抵押担保，申请办理该房屋的抵押登记，被告受理后进行审核，认为符合登记条件，遂为抵押权人韩某核发了该房屋的《房屋他项权证》，被告为韩某核发房屋他项权证的行为证据充分，适用法律法规正确，程序合法。

  另外，被告辩称：原告并非该房屋的所有权人，亦非抵押登记的抵押人或抵押权人，被告为韩某核发《房屋他项权证》与原告之间没有法律上的利害关系，原告不具有行政诉讼主体资格，原告的起诉不符合起诉条件。

判决结果

  北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案中，原被告就涉案房屋签订了买卖合同，并办理存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，市住建委在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，导致涉案房屋在存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，径行作出被诉抵押登记行为，该行为违反了《物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机构应尽的审查职责的规定，法院应予以纠正。故判决：判令撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于2010年8月作出的该房屋的《房屋他项权证》。

案件评析

  商品房买卖过程中，房屋权属是否清晰、房屋是否设立抵押等有关权属的问题对于买受人而言至关重要。与之相关，行政机关在作出具体行政行为时是否尽职履行职责、是否尽到审慎的注意义务，将直接关系到买受人的合法权益是否得以最大限度的维护。因此，本案中的争议焦点有两个：

一、本案中，房屋抵押权的设立是否有效

  我国《物权法》从正、反两个方面对抵押财产的范围进行了界定，根据《物权法》第184条第（4）项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，李某在该房屋权属争议诉讼的上诉期间，就该房屋向被告申请办理该房屋的抵押登记。对于此项有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。

  从合同法的角度，商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同在先签订，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效；如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人（抵押人）签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益。根据我国《合同法》第52条第（2）项，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。

二、本案中，行政机关作出具体行政行为时应尽的义务和职责

  根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机构应依法履行的义务。本案中，房屋是否存在财产争议是登记机构进行抵押权登记时应当审查的重要事项。根据被告制定的文件中关于网上签约的基本操作流程的规定，登记部门应通过该机构管理信息系统知晓当事人进行房屋买卖合同网上签约的事实。因此，进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前，是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构对此类房屋有能力也有义务对该事项进行审查。如果出现申请登记的房屋在此前已经出售的情形，应引起房屋登记机构的高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，房屋登记机构应对此项事实进行进一步核查，而不应该在财产存在争议的情况下不经核实作出准予登记的行政行为。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

  第一百八十四条  财产不得抵押：

  （一）土地所有权；

  （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

  （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

  （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

  （五）依法被查封、扣押、监管的财产；

  （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

《中华人民共和国合同法》

  第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

  （三）以合法形式掩盖非法目的；

  （四）损害社会公共利益；

  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国行政诉讼法》

  第五十四条　人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

  （一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

  （二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：

  1、主要证据不足的；

  2、适用法律、法规错误的；

  3、违反法定程序的；

  4、超越职权的；

  5、滥用职权的。

  （三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

  （四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。