律师提示

  购房人所购买的房屋有可能正在出租状态。房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同仍对承租人有效。该房屋的合法承租人在同等情况下有优先购买权，侵犯优先购买权的房屋买卖合同有可能被确认为无效合同。

案情介绍

  原告黄某凤原是被告平马供销合作社的职工，于2001年8月31日解除劳动合同。2004年7月1日，原告与被告签订《平马供销社租赁（门店柜组）合同书》，约定由原告租赁被告百货门市部一、二柜组，每月租金750元，租赁期限至2005年12月31日止。2005年8月31日，被告与本案的第三人在原告不知情的情况下协商，约定由被告将其百货门市部中的一、二柜组卖给第三人，但双方没有签订房屋买卖合同。第三人分别于2005年8月31日、2005年9月1日将全部房屋买卖价款18万元交付给被告；2005年9月6日，第三人为购买上述房屋还向财政部门交纳了房屋买卖契税4800元。被告收取房屋价款后已向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续，土地部门没有办理。至今，被告与第三人也没有办理房屋产权登记变更手续。

  原告得知被告将上述房屋出卖给第三人后，遂于2005年12月21日向横县人民法院起诉，请求法院认定被告与第三人对被告所有的百货一、二柜组的房屋买卖合同无效，并确认原告对被告所有的百货一、二柜组的房屋在同等的条件下享有优先购买权。

  被告答辩称，我与第三人签订合同是其自主选择的权利。另被告将房屋卖给第三人，原告仍可继续租用诉争房屋。没有侵犯其权利。

判决结果

  法院认为：被告与第三人之间的房屋买卖合同成立。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告将原告承租的房屋出卖给第三人，但其没有履行通知原告的义务，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，因而，被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。原告起诉请求法院确认被告与第三人对原告承租的百货一、二柜组的房屋买卖合同无效，合法有理，应予支持。故判决如下：被告平马供销合作社与第三人就平马供销合作社百货一、二柜组形成的房屋买卖合同无效； 二、如被告平马供销合作社再出卖其百货一、二柜组的房屋的，原告在其承租期内享有以同等条件优先购买的权利。

案件评析

  本案的焦点是：房屋的承租人是否具有优先购买房屋的权利，侵犯优先购买权的房屋买卖合同是否有效。

1、本案承租人具有优先购买权

  承租人享有优先权的前提首先是：房屋租赁合同合法有效。其次出租人出卖租赁房屋的要约在租赁合同有效期间。再次优先购买权须在同等条件下享有。即承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制，作出这种限制是尊重作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。最后承租人必须在一定的期限内行使。我国相关法律规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。超过此期限视为放弃优先购买权。

  在本案中，原告租赁被告房屋，原被告双方的房屋租赁合同关系合法有效。依照我国合同法相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2、侵犯租赁合同优先权的房屋买卖合同是无效的

  侵犯承租房屋人的优先购买权的合同是无效。

  优先购买权不适用于直接租赁房屋的承租人，也适用于向承租人转租房屋的次承租人。此外，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护”。

  本案中被告将原告承租的房屋出卖给第三人，但其没有履行通知原告的义务，侵犯了原告作为承租人的优先购买权。因此法院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

  第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。