律师提示

  本案中，双方签订了回迁安置协议书，但被告是否具有拆迁资格，双方之间的法律关系如何？被告房地产公司出具了原告签名的承诺书并以此作为不履行安置协议的依据，是否成立？此承诺书是否属于显失公平？

案情介绍

  2004年2月9日，原告李某与被告北京某房地产公司签订《回迁安置协议》，由被告地产公司对原告位于丰台区的住房进行拆迁安置。协议约定：原告李某在约定时间内从其住房中迁出，被告地产公司负责给原告李某安置住房两套，分别为住房一、住房二。原告按照协议约定迁出，但被告某地产公司仅为原告李某办理了住房一的入住手续，故原告诉至法院，要求被告地产公司为其办理住房二的入住手续。

  原告诉称：双方签订的协议中明确约定被告地产公司给原告安置两套住房，且协议中并未约定要求原告提供被拆房屋的合法所有证明，但当原告如约迁出原住房后，被告仅安置一套住房。被告地产公司的行为违背了双方协议约定，理应再为原告办理住房二的入住手续。

  被告辩称：被告地产公司与北京某农场签订了城市住宅合作开发合同，约定由某农场负责拆除开发地区的地上建筑以使被告地产公司具备基本施工条件。鉴于某农场未及时完成拆迁任务，被告地产公司代替某农场与原告李某签订了回迁安置协议。原告李某称其享有其住房的合法所有证明，双方口头协议：原告李某于协议约定房屋交付使用前提供相关证明，若不能提供，则缴纳11.5万元后只享有住房一的所有权，原告李某并据此约定内容向被告地产公司提供了《承诺书》，故被告地产公司已经履行了协议的全部义务。

判决结果

  人民法院经审理后判决被告地产公司向原告交付住房二，原告李某在被告交付住房二时支付人民币6.5万元。一审判决后，被告地产公司提出上诉，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

案件评析

  本案的争议焦点为：回迁安置协议书的性质是拆迁安置合同还是普通民事合同，双方适用合同关系还是拆迁法律关系；原告签名的承诺书内容显失公平，能否作为被告不履行协议的依据；

  回迁安置协议书的性质是拆迁安置合同还是普通民事合同，双方适用合同关系还是拆迁法律关系？

  根据民法理论，有效的合同应当具备三个条件：签约主体具备民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定。民事行为的核心是意思表示，合同所体现的意思自治原则更是如此。当事人意思表示一致，形成合意，合同即成立。拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。一般情况，拆迁人对被拆迁人有通过产权置换、作价补偿、或产权置换和作价补偿相结合的形式进行拆迁补偿安置。因此，拆迁补偿安置协议首先具有民事合同的性质，其次从城市房屋拆迁的法律性质上讲，城市房屋拆迁又带有鲜明的行政性色彩，其实际上涉及三方主体之间的法律关系，即：政府、拆迁人和被拆迁人。

  本案中，双方签订的回迁安置协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告地产公司与某农场合作开发城市住宅，由某农场负责被告用地范围内的居民拆迁安置。因此，某农场是拆迁人，而被告地产公司并不具备拆迁人资格。尽管被告地产公司代替某农场与原告签订回迁安置协议，但此协议属于平等主体之间的合同关系，而不属于拆迁法律关系。

  原告签名的承诺书内容显失公平，不能作为被告不履行协议的依据。

  显失公平，指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，因而违反了公平合理原则。

  我国司法实践中对于“显失公平”的适用主要原则是：1）在订立合同时，订约双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡；2）合同一方具有明显优势，或另一方处于无经验、缺乏判断力，或草率行事；3）获利方主观上存在恶意，即获利一方故意利用了自己的优势或他方无经验，过于轻率而签订了显失公平的合同。我国现行法律中，《民法通则》规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。《合同法》则规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  本案中，被告地产公司自己打印承诺书，由原告李某签名，其内容明显排除了原告本应享有的权利，免除了被告本应履行的义务。且被告不能证明原告在完全理解承诺书的内容、双方的权利义务的真实情况，被告恰恰利用自己对于拆迁法律知识、经验的优势，导致双方权利义务明显不公，符合显失公平的构成要件，原告李某有权撤销此份显失公平的承诺书。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

  第五十四条  订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法通则》

  第五十九条 对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。