律师提示

　　在商品房预售或销售合同中，由于违约金数额是开发商和购房人协商确定的，难免出现约定的违约金过高或过低的情况，也难免产生纠纷。解决违约金约定过高或过低的方式是通过司法或仲裁机关将过高或过低的违约金予以调整。

　　案件简介

　　2001年l0月5日，原告陈某某在被告广州市黄埔区某开发有限公司内部预售商品房期间，认购其预售的某花园某楼2梯房屋一套，并支付首期购房款人民币101016元。2002年6月3日，原告和被告就前述预售商品房签订了《商品房买卖合同》约定： 1、逾期付款的违约责任：每日按已交房价款万分之一计算违约金;逾期超过180日后，每日按已交房价款万分之一点一计算违约金;2、因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款百分之零点一向买受人支付违约金;3、预售商品房交钥匙装修使用时间为2002年10月31日。合同签订后，原告即按合同约定前后共支付购房款人民币311016元。2002年10月31日，被告将合同约定的商品房交付原告使用。

　　原告起诉称：因被告不能及时为原告办理房产证，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权能，给原告造成经济损失。据此，原告请求法院判决增加被告在合理期限内办妥诉争房屋的房地产权证并支付给原告逾期办理房产证的违约金，违约金以原告所交购房款为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准乘以违约天数计算。

　　被告答辩称：被告房地产开发商已于2003年12月29日向房地产登记部门交齐相关材料。原、被告双方的约定并没有违反法律法规的规定，是有效的约定，对双方均有约束力，对于原告关于增加被告逾期办证违约金的请求不同意，关于违约金的调整要求应予驳回。

　　判决结果

　　广州市黄埔区人民法院经审理认为：原、被告签订的合同约定违约金的数额为原告已付房价款的百分之零点一，与双方签订的《商品房买卖合同》买方逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一点五计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低，而原告主张以其已付购房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的计算方法所得出的违约金数额符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神，予以支持。判决如下：一、被告广州市黄埔区某开发有限公司在本判决生效之日起60日内为原告办妥产权过户登记手续，并在领到房地产权属证书后的10个工作日内将其交付给原告;二、被告广州市黄埔区某开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期办证违约金给原告 (违约金以原告已付购房款总额311016元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2003年11月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止。

　　案件评析

　　本案中争议的焦点是预售商品房合同中约定的违约金条款是否合理;不合理的违约金条款如何调整。

　　实践中因购房人延期付款和开发商延期交房的违约金数额由开发商和购房人协商确定。出现约定的违约金过高或过低的情况时有发生。最高人民法院司法解释对违约金约定不当这一问题提出了具体的解决办法并规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金一般不超过造成损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。损失无法确定的，购房人逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;房地产开发商逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　本案中，原、被告签订的合同约定违约金的数额为原告已付房价款的百分之零点一，与双方签订的《商品房买卖合同》买方逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之一点五计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低，而原告主张以其已付购房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的计算方法所得出的违约金数额符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。