律师提示

　　法定孳息指因法律关系所获得的收益，利息是本金的法定孳息。如无特别约定，购房人解除合同后，退还首付款的，购房人还可以主张首付款的利息。解除合同由售房人原因造成的，对于购房人的税费损失，也可要求售房人承担。

　　案件简介

　　2010年2月26日，北方房产公司(出卖人)与邵某平(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定邵某平购买北方房产公司开发建设的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目某房屋，套内建筑面积85. 79平方米，总价款为1914765元。买受人采用分期付款方式支付房款。

　　在支付完第一期购房款后，邵某平向北方房产公司提出过要求变更为按揭贷款付款方式，北方房产公司对此表示同意，双方为此签订了变更付款方式的协议。2012年2月8日，贷款人光大银行中关村支行、借款人邵某平(并作为抵押人)与保证人北方房产公司签订《个人贷款合同》，约定邵某平向光大银行中关村支行借款95万元，用于支付涉诉房屋的房款。

　　后因该房屋迟延交房，邵某平起诉至法院，要求判令：1、解除原被告商品房预售合同;2、退还首付款964765元及贷款利息175616元。

　　被告北方房产公司辩称：我方不同意解除双方签订的预售合同，我公司不存在逾期交房的问题，邵某平的主张没有合同和法律依据，因不存在合同解除的事由，不同意邵某平的所有诉讼请求。

　　法院判决

　　法院审理认为：因出卖人原因导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。故判决：

　　一、解除原告邵某平与被告北京北方房地产开发有限公司于2010年2月26日签订的《北京市商品房预售合同》;

　　二、被告北京北方房地产开发有限公司退还原告邵某平购房首付款人民币964765元，于本判决生效之日起10日内执行清;

　　三、被告北京北方房地产开发有限公司支付原告邵某平购房首付款利息;

　　四、被告北京北方房地产开发有限公司支付原告邵某平逾期交房违约金人民币38295.3，于本判决生效之日起10日内执行清;

　　五、被告北京北方房地产开发有限公司退还原告邵某平印花税人民币958元，产权代办费人民币1000元，于本判决生效之日起10日内执行清;

　　案件评析

　　(一)解除合同，退回首付款后，首付款的利息是否可以主张?

　　对于解除合同后，首付款利息的归属有合同约定的，从约定，无合同约定的，应随首付款的转移而转移。

　　本案中，首付款的利息应属于孳息，对于合同解除后首付款利息没有约定的，应当随首付款一并返还原告。

　　(二)本案中，买受人所缴纳的产权代办费、印花税等，是否可要求对方赔偿?

　　合同解除的法律后果：解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　本案中，买受人购买房屋所缴纳的产权代办费及印花税等，可以要求对方赔偿。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》

　　第87条规定，“有附属物的财产，附属物随财产所有权移转而移转。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。