北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)京02民终7799号

    上诉人（原审被告、反诉原告）：马雪，女，1992年10月30日出生。

    委托诉讼代理人：李平，北京市中调律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：王中民，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。

    被上诉人（原审原告、反诉被告）：安京宏，女，1969年4月18日出生。

    委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。

    原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。

    法定代表人：左晖，董事长。

    委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。

    上诉人马雪因与被上诉人安京宏、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马雪及其委托诉讼代理人李平、王中民、被上诉人安京宏之委托诉讼代理人彭锐、万振、原审第三人链家公司之委托诉讼代理人闫松松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    马雪上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、七项判决；判令安京宏支付我违约金30万元。主要事实和理由：一审法院认定事实错误，基本事实不清。我从未表示不履行合同，只是提出过是否可以变更付款方式，如不同意，仍然表示按原合同履行。我在合同履行过程中并无违约行为，一审法院武断认为我因房价上涨拒绝过户，没有事实依据。安京宏存在违约行为，安京宏在补充协议约定的条件成就之后并没有按照约定付款，系违约行为，应当支付违约金。马雪上诉补充称，其对一审法院审理的全部过程不知情，一审的委托诉讼代理人并非其亲自授权，当时本人在国外。后，马雪表示撤回该上诉补充意见。

    安京宏辩称，同意一审判决，不同意马雪的上诉请求。

    链家公司辩称，同意一审判决。

    安京宏向一审法院起诉请求：1.解除安京宏与马雪于2016年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及安京宏与马雪、链家公司签订的《补充协议》；2.马雪返还安京宏定金5万元；3.马雪支付安京宏违约金36.4万元；4.马雪支付安京宏中介费损失50640元。

    马雪答辩并提起反诉请求：1.解除双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.安京宏和链家公司配合马雪办理“丰台区某某某9号院3号楼23层2316号”房屋网签注销手续；3.安京宏向马雪支付违约金30万元；4.安京宏赔偿马雪经济损失9万元。

    一审法院认定事实：2016年1月24日，安京宏（买受人）与马雪（出卖人）经链家公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区某某某9号院3号楼23层2316号房屋（以下简称2316号房屋）。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为32万元。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。关于贷款的约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。出卖人应当在收到买受人全部首付款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

    同日，安京宏（乙方、买受方）与马雪（甲方、出卖方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，就2316号房屋买卖事宜约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计182万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年1月24日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方。关于首付款，（1）乙方于出网签合同与评估报告出来后5个工作日内将第一笔首付款26万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；（2）乙方于出网签合同与评估报告出来后5个工作日内将第二笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于出评估报告结果后5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在银行面签完下批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在权属转移登记后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条，违约责任：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。

    同日，安京宏（乙方、买受人）、马雪（甲方、出卖人）与链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，第三条约定：甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费……。第四条约定：甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。安京宏（乙方）、马雪（甲方）与北京中融信担保有限公司（服务方）又签订《房屋交易保障服务合同》，第四条违约责任约定：甲、乙双方中任何一方如未按照合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。

    签订上述合同、补充协议等相关文件后，安京宏向马雪支付定金5万元，向链家公司和北京中融信担保有限公司支付居间代理费和保障服务费、代收评估费共计50640元。另外，安京宏和马雪委托链家公司办理2316号房屋网签手续，2016年2月16日，安京宏与马雪经过链家公司居间服务签订了编号为某某某的网签合同。后，双方在履行过程中产生争议，安京宏诉至本院，要求解除合同等，马雪提出反诉，要求解除合同等。

    庭审中，安京宏提交微信记录和录音证据，证明房屋价格上涨，马雪拒绝履行合同。其中，在安京宏、李某某和链家公司业务员樊某某的微信群中，2016年3月5日，李某某说“我着急用钱，等不到你们定的日子，你想办法吧，要不我就卖别人了”；在3月30日的微信中，李某某说“我们这个合同有好多地方跟我谈的不相符，我认为合同有欺骗行为，我拒绝过户”；3月31日，樊某某说“李姐、安姐，明天早上丰台建委缴税，李姐，您需要带您和马雪的身份证、房本和公证书，安姐，您需要带身份证和户口本”，李某某回答“没时间，钱的事情还没说好，房子都涨这么多了，我也买不上，付款时间定好，再办吧”。在安京宏和樊某某的微信记录中，2月15日，安京宏问“首付是什么时候？”，樊某某回答“过户之前就可以，不过您准备好了可以提前监管”，安京宏说“好的”。2月22日，安京宏问“这周哪天面签啊？”，樊某某说“业主还没回来，马雪过完年才回来，那边放假放的晚”。3月5日，樊某某说“咱的面签完了，银行那边批贷还需要15到20个工作日，业主等不及，这两天就要拿到钱，他只能做链家的金融才可以拿到钱，这个金融有3-4万的费用，他那边不出，让您出”，安京宏问“为什么我出？”，樊某某说“业主觉得现在房价挺好的，卖给您的价格也挺低的”，安京宏说“这不是变相涨价吗？”，樊某某说“我也跟他说了，客户这边不可能出金融的费用，因为也不是客户用钱，但是业主那边一直说是房子低价卖给您了，金融费用您出，不然他就不配合过户，重新卖房”，安京宏说“合同以外的费用，我不会出了，已经超出我预算和能力了，都走到这一步了，过些天就批贷、过户，不就拿钱了吗？”，樊某某说“是呀，过段时间就过户了，她说她宁愿违约”。3月11日，樊某某说“刚才业主给我打电话了，她那边今天买房交了预约金的，急需用首付，前期需要250万左右，除了gogo的房款，剩下的她还要去凑”。3月12日，安京宏说“建委资金监管需要用哪个卡、理房通用哪个卡？”，樊某某说“您把首付放在一个银行卡里就行”。3月13日，樊某某说“业主后天有空，后天您带着东西过来吧，明天我给您打电话确认时间”，安京宏说“好的，你先问业主方便的时间我再对对，别跟今天似的约好了的，我都快到了，她又爽约不来了，还有把资金监管所需的东西发给我，别回头落下，耽误事”。3月16日，樊某某说“姐，沟通完后，业主同意往下走，就是过完户之后必须把尾款，也就是贷款的120万先行垫付给她，金融费用是1.5万加320元您这边的公证费。就是您贷款的120万，我们公司先付给她，之后银行把120万放款了，再还给我们”，安京宏说“又想要我出是吧？那就是变相涨价啦！房款又多了一万多。还是那句话，合同以外的费用我不会出，也没钱出”。3月21日，樊某某说“姐，业主这边用56万的首付，其中36有定金保，核房后给业主，另外的20万直接给业主，这样可以么？”，安京宏说“经过这些天，她的反反复复，我更觉得必须按照合同执行，我要求按合同尽早做首付款的资金监管”。3月24日，安京宏问“正常的后续手续应该是怎样的，详细的，和各手续所需的东西有哪些？”，樊某某说“后续是资金监管与缴税，过户前监管就可以，监管需要您的身份证与银行卡，缴税过户您带着身份证、户口本就行”。25号，安京宏问“约了缴税哪天吗”，樊某某说“业主不配合，说没拿到首付呢，凭什么咱说缴税过户她就得配合”。26日，安京宏说“双方不同时出面我先刷卡做资金监管合法不？不是还要双方签字么？是不是建委这30万可以不需要业主出面，理房通必须双方签监管协议书呢？”，樊某某说“签完字的监管协议，才算正式的资金监管”，安京宏说“那业主不配合还是没法做啊”，樊某某说“嗯”。31日，樊某某说“安姐，明天先别去了，又出点事”，安京宏说“什么意思啊，又变啦，我假都请好了，这不是成心折腾人吗”，樊某某说“我为了约这个缴税号费了多大劲呢，好不容易约的号他说不去就不去了，之前都说好了，今天又变卦了，要拿到全部房款才肯过户”。在3月11日安京宏与樊某某的录音证据中，安京宏问“评估报告是什么时候出来的啊”，樊某某说“评估报告这边出来了之后，中原这边是直接把评估报告给银行这边了，寄过去了，因为咱不是先提前面签了嘛。就直接寄给他那边了，不会告诉我这边说是什么时间出来了”。安京宏说“就是说评估报告咱们就都不知道，你也不知道我也不知道什么时候出来的”，樊某某说“对，但是它已经出了，在银行那块了”。安京宏说“我看了一眼合同，说是网签评估报告出来5日内付首付，咱们什么时候做啊？”，樊某某说“现在就是她这块不是必须得用那个全部的房款吗，全部的房款是肯定给不了，现在没达成一致，做的话，也得您双方签字的”。在3月15日安京宏、李某某和链家公司方庄物美店店长梁某某的录音证据中，梁某某说“今儿咱们做这个理房通，您这，做这个资金监管”，安京宏说“今儿做了吧，监了吧，好不容易都约上了”，李某某说“怎么监管啊”，梁某某说“刷卡，把钱刷我们监管账户，过完户，我们自动把钱放到您账上，您留个卡”。……李某某说“你就说哪天吧，到时候我冲你要钱完了”，梁某某说“那咱就等一个月吧”，李某某说“我等不了，等不了，我肯定等不了一个月，最长最长这个月底”。梁某某说“假如月底真下不来，怎么办？”，李某某说“那我也没办法了”。梁某某说“那您就不卖了呗”，李某某说“那我就不卖了，我肯定得把那房子买上，怎么都得买上”。在谈到监管的问题时，李某某说“月底能给我钱，你就监，给不了钱，你就别监了，监了你就扯”，“你想监管就监管，我只要月底能拿到钱，你不监管也没关系，只要月底过了户给我就行了，监不监管都无所谓，就是拿到过户以后，一起给也行，不用监管”，安京宏说“监管的费用，我已经交过了”，李某某说“月底拿不到钱，监管那部分钱也没有用”，“你也不用监管，月底尾款能下来，一块给我就可以了，不用监管”，安京宏说“别啊，还是监管了吧”，李某某说“如果月底行，你就监管，这个可以，你给我写个协议，你要是月底不行，你监不监管没有意义，我用不上这笔钱，我卖这房子干啥？”，安京宏说“那您的意思就是咱今儿不做监管了？”，李某某说“不做也行，我不跟你说了吗，我也没账号，给我的账号也没有用”。……最后，李某某说“我这个月拿不到钱，我真买不到房，我卖房没意义。监不监管，钱又到不了我手里，有啥用”。针对上述微信和录音证据，马雪不予认可，链家公司的樊某某和梁某某均对真实性予以认可。另外，安京宏提交链家公司网页截图一张，证明2316号房屋已涨价至207万元，马雪的违约行为给其造成损失，马雪和链家公司对此证据不予认可。

    庭审中，马雪提交EMS邮单及查询结果，证明马雪一方向安京宏发送了解除合同催告函，查询结果显示4月11日本人签收，但无法提交解除合同催告函原件及内容。安京宏不予认可，称未收到材料，且认为违约方无合同单方解除权。马雪另提交借条、交易明细、商品房预售合同联机备案表和购房发票，证明马雪母亲李某某在通州区购买房屋两套，其向他人借款，并于4月15日前支付了房款，证明马雪一方存在损失。安京宏对证据的真实性不予认可，另称借款人是李某某，不是本案当事人。针对马雪一方向安京宏发出解除合同催告函的行为，经本院释明后，马雪坚持要求法院判决解除合同。

    庭审中，链家公司方庄物美店店长梁某某及业务员樊某某到庭作证，对前述微信记录和录音证据的过程予以认可。

    另查，2016年1月24日，马雪给母亲李某某出具授权委托书，委托其代办2316号房屋出售事宜。

    上述事实，有三方当事人陈述、授权委托书、买卖定金协议书、委托支付买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、转账账单、刷卡凭证、收据、网签合同、微信记录、视听资料、EMS邮单、查询结果、借条、银行交易明细、商品房预售合同联机备案表、购房发票等证据在案佐证。

    一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。安京宏与马雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效，各方均应当按照约定履行合同义务。本案中，安京宏支付购房款是通过26万元办理理房通、30万元办理建委资金监管和120万元办理公积金贷款的方式进行，为保证交易安全，上述三笔款项将在过户后由各部门打入马雪账户，而本案合同约定的最后过户期限为2016年5月24日。马雪在明知上述情况下，拒绝配合安京宏办理理房通和建委资金监管，并多次单方要求安京宏在3月底之前付清全款，其行为已构成违约。马雪称安京宏的证据只能证明双方的协商过程，并不能证明马雪违约，法院认为，双方签订的合同已对付款的方式作出明确约定，链家公司亦联系双方按步骤履行合同义务，若双方均按照合同全面履行自身义务，无需对主合同条款进行协商，即使出现协商，应当在对方拒绝后，继续履行合同，而马雪在三月份多次不配合履行合同，已超出一般人理解的协商程度。故对于马雪上述主张，法院不予采信。现安京宏起诉要求解除安京宏与马雪于2016年1月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及安京宏与马雪、链家公司签订的《补充协议》，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，马雪应当返还安京宏支付的定金五万元。对于安京宏要求马雪支付违约金36.4万元的诉讼请求，马雪认为违约金数额过高，请求法院酌减。法院认为，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现安京宏提交网络截图证明被告违约给其造成的实际损失，法院结合安京宏的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金数额依法酌定为20万元。对于安京宏要求马雪支付其中介费损失50640元，因相关合同文件约定，第三方收取的居间代理费用不予退还，守约方可向违约方追偿该笔费用。现安京宏向第三方支付了上述中介费用，因马雪违约导致合同解除，故对于安京宏该项诉讼请求，法院亦予以支持。对于马雪提出的反诉请求，马雪称，安京宏应当于出网签、评估报告5个工作日内向马雪支付第一笔首付款，安京宏并没有履行相应义务，构成违约。法院认为，首先，双方均未在出网签和评估报告后及时获知该信息；其次，安京宏在知道网签和评估报告已出后，多次要求办理理房通和建委资金监管手续，而马雪拒绝配合办理；第三，在三方多次协商过程中，马雪未提出过按照合同做理房通和建委资金监管手续，而是要求安京宏将房款在3月底直接交给马雪。现马雪又以上述理由认为安京宏构成违约，对于该主张，法院不予采信。对于马雪向安京宏发出解除合同催告函的行为，法院认为，马雪作为违约方，无权向守约方提出解除合同，故该解除合同催告函无效，其基于安京宏违约要求解除合同，法院不予支持。鉴于安京宏要求解除合同的诉讼请求本院已予以准许，故对于马雪反诉要求安京宏和链家公司配合马雪办理“丰台区某某某9号院3号楼23层2316号”房屋网签注销手续，法院予以支持。因安京宏无违约行为，故对于马雪反诉要求安京宏向其支付违约金和经济损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，一审法院于2016年7月判决：一、解除安京宏与马雪于二〇一六年一月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及安京宏与马雪、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、马雪于本判决生效之日起七日内返还安京宏购房定金五万元；三、马雪于本判决生效之日起七日内支付安京宏违约金二十万元；四、马雪于本判决生效之日起七日内赔偿安京宏中介费损失五万零六百四十元；五、安京宏和北京链家房地产经纪有限公司于马雪履行完毕上述第二、三、四项给付义务后协助马雪办理“丰台区某某某9号院3号楼23层2316号”房屋的网签注销手续；六、驳回安京宏其他诉讼请求；七、驳回马雪其他反诉请求。

    二审中，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。

    本院认为，依法订立的合同具有法律约束力。安京宏与马雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合同有效，各方均应当按照约定履行合同义务。根据约定，安京宏支付购房款的方式为，其中26万元通过办理理房通、30万元通过办理建委资金监管、另外120万元通过办理公积金贷款的方式进行，为保证交易安全，上述三笔款项将在过户后由各部门打入马雪账户。马雪在明知上述情况下，拒绝配合安京宏办理理房通和建委资金监管，并多次单方要求安京宏在3月底之前付清全款，擅自变更约定的付款方式，其行为已构成违约，一审判决马雪退还安京宏定金并无不当，本院予以确认。二审中，当事人均同意一审判决解除安京宏与马雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及安京宏与马雪、链家公司签订的《补充协议》，以及安京宏和链家公司协助马雪办理涉案房屋的网签注销手续，本院不持异议。关于马雪上诉称安京宏违约，没有按照约定支付房款的问题，本院认为，马雪在合同履行过程中，拒绝配合办理理房通和建委资金监管手续，并擅自变更合同履行方式，导致安京宏未依约支付房款，安京宏不构成违约，不承担违约责任。因此，对马雪要求安京宏支付违约金的上诉请求，不予支持。对于一审判决第三项、第四项，马雪支付安京宏违约金20万元及中介费损失50640元问题，本院认为，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，而当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。本案中，一审判决既认为违约金约定过高予以酌减，又认为酌减后的违约金不能弥补损失，加判马雪赔偿安京宏损失不当，本院予以调整。虽然当事人约定，链家公司收取的居间代理费用不予退还，守约方可向违约方追偿该笔费用，本院考虑到安京宏预付了中介费50640元，给其造成一定损失，马雪的违约行为也给安京宏造成了其他损失，本院综合上述因素确定马雪一并向安京宏支付违约金20万元为宜。因此，本院对一审判决马雪赔偿损失的判项，予以撤销。

    综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但个别判项存在问题，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

    一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7325号民事判决第一项（解除安京宏与马雪于二〇一六年一月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及安京宏与马雪、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》）；

    二、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7325号民事判决第二项（马雪于本判决生效之日起七日内返还安京宏购房定金五万元）；

    三、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7325号民事判决第三项（马雪于本判决生效之日起七日内支付安京宏违约金二十万元）；

    四、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7325号民事判决第四项、第六项、第七项；

    五、变更北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7325号民事判决第五项为：安京宏和北京链家房地产经纪有限公司于马雪履行完毕上述第二、三项给付义务后协助马雪办理北京市“丰台区某某某9号院3号楼23层2316号”房屋的网签注销手续；

    六、驳回安京宏其他诉讼请求；

    七、驳回马雪其他诉讼请求。

    如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    二审案件受理费8710元，由马雪负担（已交纳）。

    本判决为终审判决。

审判长　　霍翠玲

审判员　　王金龙

审判员　　王　佳

二〇一六年十月三十一日

书记员　　张　璐