律师提示

　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人给予补偿安置，该协议对双方有约束力，如果拆迁人将该补偿安置房屋做变更规划，需事前与被安置人协商，否则需承担违约责任。

　　案件简介

　　2011年3月16日，三原告杜某云、周某某、杜某国与被告某房地产公司签订《房屋拆迁合同》约定：被告以116平方米的住宅一套、42平方米的铺面一间、10平方米的地下储藏室一间作为原告原有的128平方米土地及地上附着物的拆迁补偿；补偿住宅楼层、铺面位置、地下室位置、车库位置以公开抽签方式选定；补充条款：1.房号确定为2号楼1单元401室；2.铺面为自东向西第八间，3.3米开间。合同签订后，原告将自己上述住宅交付被告拆迁。

　　原告起诉至法院称：原告接收房屋时发现被告给原告交付的自东向西第八间铺面被告已兑现给其他拆迁户，被告给原告调换的商铺没有后窗，故原告不接受。

　　被告辩解，原、被告签订合同在先，商铺修建的设计在后，依据当时的客观原因，受到城建部门的规定和周边客观环境的限定，楼房修建好后，双方约定的自东向西第八间铺面为4.5米开间，被告已将该铺面兑现于符合上述条件的住户，被告遂将同样开间为3.3米的第九间商铺交付原告，但原告不接受。

　　法院判决

　　法院认为，某房地产公司与杜某云、周某、杜某国签订的房屋拆迁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，即使涉案楼房在修建中发生了设计变更的事实，某房公司也应当及时将变更情况告知杜某云、周某、杜某国，协商约定商铺的变更履行方式，但某房公司既未将设计变更的情况告知杜某云、周某、杜某国，也未与杜某云、周某、杜某国协商约定商铺的变更，更未将双方约定的商铺交付给其他拆迁户的情况告知，其行为已经构成违约。故判决：某房地产公司向原告杜某云、周某、杜某国交付位于2号楼楼下自东向西面积为42平方米的第九间商铺（开间为3.3米），某房地产公司向原告杜某云、周某、杜某国支付违约金108360元。

　　案件评析

　　本案争议的是：被告的行为是否构成违约？

　　虽某房地产公司与被拆迁人双方在拆迁合同中虽有约定铺面位置以公开抽签方式选定，但在补充协议中又有明确约定，给原告的铺面为自东向西开间为3.3米的第八间，故安置房屋位置明确。在实际交付中，房地产公司主张第八间商铺已置换给符合条件的其他拆迁户，导致合同中约定的商铺无法交付。同时涉案楼房在修建中发生了设计变更的事实，该行为也已经构成违约。

　　法条链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第六十条一款  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，

　　应当承担当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。